Н. АБАСОВ, Э.РУСТАМОВА
Может ли в Азербайджане недостроенный дом или квартира в недостроенной многоэтажке, чьё возведение остановилось по независящим от купившего заранее в этом здании квартиру человека, считаться имуществом?
Вопрос далеко не праздный для Азербайджана. Ведь фактически покупатель (заказчик) заплатил, и не его вина, что дом не был построен, или строится очень и очень медленно, что часто случается в Азербайджане.
Как заявил в интервью Echo.Az руководитель MBA Consulting Group Нусрат Ибрагимов, даже если объект находится в «сыром» виде, то есть застройщикам многое еще необходимо сделать, недостроенная недвижимость является имуществом граждан, которые заранее заключили договор купли-продажи со строительной компанией.
«В договоре компания заверяет вторую сторону о том, что к определенному сроку владелец недвижимости получит ключи от квартиры. Можно сказать, что с момента подписания документа и передачи денежных средств недвижимость становится имуществом клиента, даже если объект значится только на бумагах. Стоит отметить, что большинство застройщиков нарушают свои обязательства по срокам сдачи объекта. Около 75% строительных компаний, действующих на строительном рынке Азербайджана, не соблюдают сроки по сдаче объекта в эксплуатацию», — сказал он.
Ибрагимов советует потерпевшим в таких случаях решить вопрос в судебном порядке.
«Если с момента обещанного срока прошел большой временной отрезок, то истец вправе потребовать через суд выплатить материальную компенсацию. Но если в договоре не упоминается, когда застройщик должен сдать жилье в эксплуатацию, то потерпевшая сторона ничего не получит, поскольку устные обещания не имеют вес в суде. В последнее время строительные компании осознано не прописывают в документах срок сдачи. Поэтому гражданам стоит внимательно ознакомиться с договором, прежде чем подписывать», — заключил эксперт.
Стоит заметить, что по данным Госкомстата, в январе-августе 2016 года в Азербайджане было введено в эксплуатацию 1 млн 011,1 тыс. кв. метров жилья. В сравнении с аналогичным периодом 2015 года сдача жилья снизилась в стране на 169,3 тыс. кв. метров, или на 13,5%. Так, в январе-августе прошлого года данный показатель составлял 1 млн 169,5 тыс. кв. метров.
По итогам 8 месяцев инвестиции в жилищное строительство составили 360,5 млн манатов. И все-таки, как же быть с регистрацией объектов незавершенного строительства? Есть опыт соседних государств, например, Украины, где еще в 2012 году решили обязать регистрировать «недострои» как имущество.
Считалось, что это позволит защитить застройщиков и инвесторов при заключении договоров купли-продажи имущественных прав. Скажем, покупатель незавершенного строительства сможет его перепродать, а банки — принять в качестве залога. На сегодняшний день у азербайджанских застройщиков и инвесторов такой возможности нет.
Кроме того, регистрация имущественных прав на незавершенные объекты строительства будет исключать возможность их двойной продажи, как это часто случается в Азербайджане.
Как заявил Echo.Az председатель Центра исследований устойчивого развития Нариман Агаев регистрировать недостроенные объекты категорически нельзя.
«Как можно заранее регистрировать «недострой«?! А если завтра застройщик покинет страну, не выполнив свои обязательства по договору? Кто будет компенсировать ущерб пострадавшим — государство? Что делать, если компания построит объект с грубыми нарушениями, и государственные органы откажутся выдавать соответствующие разрешительные документы? Вопросов много, но ответов мало,» — сказал Агаев.
«Замечу, согласно отечественному законодательству, как только подрядчик получает разрешение на строительство объекта, в течение трех лет он должен приступить к началу работы. При этом наше законодательство молчит о вопросе, в течение какого срока подрядчик должен сдать объект. Законодателям необходимо задуматься над этим,» — сказал он.
Что касается количества недостроенных домов стране, то, по словам эксперта, точной цифры нет.
«Но известно, что с 2015 года и до сегодняшнего дня в стране было начато строительство свыше 700 объектов. Из них приблизительно 70% активно достраивают, остальные 30% либо строят медленными темпами, либо вообще просто заморозили строительство на неопределенный срок. Сложно сказать, какое количество среди них недостроенных домов», — сказал он.
Эксперт утверждает, что до тех пор, пока недвижимость не будет внесена в государственный реестр, этот объект не будет считаться имуществом.
Еще один, и весьма немаловажный аспект — это раздел имущества. Например, в ходе затянувшегося строительства дома супруги решили развестись. Но ведь квартиры, как таковой нет, и неизвестно, когда будет и вообще, достроят ли дом? Однако деньги за нее заранее заплачены. Как быть в такой ситуации?
В интервью Echo.Az отечественный юрист Эльчин Гамбаров заявил, в каком бы виде не находилось имущество, если оно было приобретено во время совместного проживания, объект подлежит разделу.
Обычно имущество при разводе и сбережения делятся пополам (если иное не предусмотрено брачным контрактом). Супруги могут между собой решить, кто из них откажется от недвижимости, а взамен получит 50% от стоимости квартиры. Если мирно не удается решить этот вопрос, то суд дело передается в суд.
«Недостроенный дом с юридической точки зрения — это объект незавершенного строительства. Суд признает недостроенные дома объектами недвижимого имущества независимо от степени их готовности при наличии документа купли-продажи. Если есть договор, то возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности», — сказал юрист.
«Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу. Отмечу, такого рода дела часто встречаются в судебной практике. Раздел совместно нажитого имущества, особенно недостроенного имущества, рассматриваются долго и муторно», — сказал Гамбаров.